建材市场可行性报告

1.1  项目名称

     因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。

1.2  项目开发背景

 涟源某某项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市某某房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。

1.3  可行性研究报告编制目的

（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。

1.4  可行性研究报告编制依据

（1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2） 《中华人民共和国城市规划法》

（3） 《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4） 娄底、涟源房地产相关法律政策与文件； 

（5） 涟源市的招商引资政策； 

（6） 本项目的详细规划控制原则；

（7） 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料；
（8）涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

（9） 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值

二  项目概况

2.1  地块位置

本项目地块位于涟源市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。

四至范围：

东向：芙蓉北路

西向：煤炭医院

南向：人民西路

北向：临街民宅

2.2  地块规模与开发目标

本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临人民路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。

项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。

另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。

2.3  地块周边环境与配套设施

项目地块处于涟源市“X广场”，距涟源市核心商业区域---“XX山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施：

☆　电力、电讯：接入本项目 

☆　给排水：管道铺设到位

☆　大型汽车站：临人民路公交车站

☆　休闲广场：光明山市民休闲广场，距本项目约800米

☆　购物场所：300米内XXX超市及临街小型商店

☆　娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

☆　医疗卫生：项目西侧为煤炭总医院，往北500米为六亩塘镇中心医院

☆　教育文化、体育运动：六亩塘镇中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。

☆　金融、邮政、电信：邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅

2.4  项目性质与主要特点

本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。

项目主要特点有：

5 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

8 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。

11 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

15 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。

18 项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

2.5  项目地块价值分析

涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。

光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。

本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“光明山”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“五马广场、光明山”形成“三点成线“的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。

项目地块价值的主要特点有：

4 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场“单个项目总量应有所控制”的特征。

10 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与人民路、芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。

15 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。

20 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2006、2007年赶上销售的黄金季节。

24 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

（6） 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为“五马广场”、“光明山”商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。

2.6  已进行的调查研究项目及成果

某某地产顾问机构于2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研工作由某某地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。

十九  总体结论及建议

研究结论：

在对“某某项目”开发进行可行性研究后，本报告得出结论：

“涟源某某项目”开发将获得可观的经济效益和社会综合效益，该项目可行！

存在问题及建议：

（1） 成本控制

项目受成本影响较为明显，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善的成本控制体系，以保留项目可观的利润空间。

（2） 开发规模

成本、开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因素。因项目用地面积有限，本报告内的经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算的，如建筑面积减少，则势必影响项目总体销售额，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许的范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润的最大化。

（3） 广告推广

    本项目广告推广的意义非常重大，不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值的印象，获得强大的感官冲击效应；而且对本项目“家居建材广场”的定位进行宣传推广，传达投资概念和商机概念，瞄准主要的销售、招商客户群体，，并将广告网络延伸至周边县市，以强大的广告宣传攻势掀起2006年涟源新的投资创富风暴。

（4） 政策支持

项目应更为到位的贯彻本项目关于返租、免租的营销策略，并尽最大力度地争取政府相关方面的政策支持。在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商的成功；也将为项目的投资者及进驻企业和投资者创造更便利、更具投资价值的物业！

（4） 开发进度

项目应对开发进度进行严格把关，使项目赶上明年4-6月份的房地产销售旺季，营造项目“开门红”的旺销局面，提升投资者和经营户的信心，树立本项目在涟源本地乃至周边几县市内的行业领袖地位。项目开发进度一旦与销售脱节，将严重影响项目的推广和销售节奏。

（5） 项目招商

项目应对主力店进行重点对待，在年底之前与主力店达成合作，并开始广告推广，以确保明年3月份正式启动广告宣传，4月份左右启动销售的计划，为后续竞争对手设置进入壁垒，从而赢得市场先机。并在项目推广和销售启动后，在适宜的时间确定相关的招商对象、招商政策，为项目成功运营打下良好的基础。

另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工、策划、推广、销售要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取长沙等其他地区家居建材市场的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。在项目的营销策划上力求创新，以符合本项目定位的前瞻性眼光进行整个项目的全程策划工作，确保开发商、投资者、社会及其他合作企业取得更大的效益。

某某地产专业房地产营销策划团队将继续以精诚合作的服务态度全心全意为“某某项目”的策划、销售尽职尽责，以科学有效的专业房地产营销之道协助某某房产投资有限公司解决项目发展过程中可能出现的各类问题，合理安排项目推广、销售节奏，实现项目稳健、成功的发展，为项目经济效益和社会效益的最大化而继续努力！