第一章    概述

一、 项目概况

1、 项目名称及性质

名称：星光湖休闲度假苑

性质：新建

2、 项目内容

星光湖休闲度假苑项目包括狩猎区、射箭场、别墅区、中心接待区、停车场、野营区、农庄美食休闲区等；总投资9300万元。

3、 建设地点

项目处在武汉市黄陂区罗汉街长岭镇接壤部，位于星光湖东畔。

4、 建设单位

业主单位：武汉市常青城市综合开发有限公司

负责人：乐道明

二、 可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国水土保持法》、《黄陂区土地利用总体规划》、《黄陂旅游开发总体规划》（纲要）、《武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案》

三、 项目背景介绍

世界旅游业的快速发展已经成为现代世界经济的一大特征，在过去的十多年里，全球旅游业平均增长率达9%，自改革开放以来，我国旅游业已成为第三产业中最具活力的新兴产品，国民经济新的增长点。据专家研究表明：中国国内旅游是世界上数量最大、增长最快、市场潜力最强的旅游市场，预计从现在至2010年，中国旅游业年平均增长率将达12%。现阶段，旅游活动的特点是短程、短时、少消费、周末游、消费需求方式的休闲、娱乐、观光为主，空间结构表现为以大城市、著名景区为中心的辐射圈层结构。随着社会生产力进一步提高，人们生活水平的提高，追求自然、粗犷、张扬个性成为很多年轻人的追求，越来越多的人通过旅游这种方式，去追求身心的放松，缓解工作的压力和紧张的情绪，渴望在山间田野、绿草碧水之中，亲历竞技、游猎、野营劳作，体验自然之悠闲，乡村之静谧。因此，生态田园游、乡村休闲将成为国内旅游业发展的新潮流。

武汉市常青城市综合开发有限公司由武汉市城乡建设公司、武汉南湖房地产公司、武汉市乐建市政工程有限公司共同出资组建，经济、技术力量雄厚，长期从事国内房地产开发、市政工程建设，对国内，特别是武汉市各类市场信息了解全面，市场判断能力强，通过对国内外旅游业形势的分析，对武汉周边休闲度假市场的长期实地考察，分析认为投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力大、风险低、回报高，无论从促进地方经济发展的角度，还是从壮大企业自身经营规模，分散投资，分散风险的角度，该项目进入实际实施可行。

第二章   项目地旅游资源分析与评价

一、 自然资源分析

1、 地貌景观

星光湖休闲度假苑半抱泥河水库南汊，由多个半岛，面积达800余亩的近岸陆地组成，低丘绵连，层峦叠嶂，山水兼备，灵禅共通，幽静而自然，峰峦有七座，多不高，海拔80—85米，独自成峰，抬腿可登。半岛有多个半岛伸入星光湖中，形成良好的亲水岸线景观。

2、水域风光

临休闲度假村各山顶，星光湖水光湖色尽收眼底，岸线透迤，汊湾众多；星光湖面积约7平方公里，库容1741万立方米，水体清澈，水质良好，基本符合《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。

3、生物景观

主要植被类型有亚热带常绿针叶林、亚热带落叶针叶林、亚热带阔叶林，常绿阔叶混文林；植被生态系统分层明显，乔木高度5—7米，盖度50%，灌丝1—2米，盖度80—90%，草层稀疏，分布于荒地区、疏林区；常见树种为松树、杉树，间成有构骨、枫林、火棘、冬青、枫杨等，草种主要为白茅和红茅。

由于人类活动的影响，星光湖休闲渡假苑内植被类型不尽一致，异质性高，土地利用类型因此也不一致，主要为有林地，乔林盖度高，树种较多；疏林地，乔木盖度低，树种单一，主要为松树；荒地、灌木丛生，覆盖度良好；耕地主要为种植旱生作物。

野生动物：常见野生动物有野兔、野猪、野鸡、野鸭等，说明本地区生态系统质量良好，动物生境人类破坏不是严重。

5、 气候、气象条件

本区地处中纬度，属湿润的北亚热带季风气候区，四季分明，光照充足，雨量充沛。由于本区整体的植被生态系统保存完好，依山傍水，林木葱郁，空气格外清新，环境适宜，是避暑休闲佳地。

二、 人文旅游资源

如果说黄陂盘龙文化蕴育武汉的文明与发展，则众多的历史人物和事件演绎着黄陂精神，这里既有佛道伦理，也有二程理学文化，既有木兰从军的故事，也有近代风云人物证战沙场的佳话。

民间习俗：黄陂素有“无陂不成镇”、“九佬十八匠”之称，有经商和从事手工制作的传统，黄陂泥塑、铸铁、纺织土布、竹器等是十分可贵的旅游资源。

民间艺术：黄陂皮影戏和湖北大鼓久负盛名；楚剧和汉剧也有市场；而节庆期间的民间艺术活动为采莲船、蛛蚌精、踩高跷、舞狮、舞龙灯等更是独具特色，观赏性、娱乐性都很强。

三、 旅游资源评价

评定旅游资源等仅对确定旅游开发的重点和时序具有重要的指导意义

星光湖休闲度假苑兼备自然与人文条件，资源种类较多，组合状况较好，具有一定的开条件；在种类资源中，水域风光条件最好，其次是林草资源；根据我们实地勘察情况，咨询有关专家意见，评价其旅游资源质量整体并不高，属一般水平，但其可塑性较好，根据现有资源情况，合理休闲度假的经营定位，可变劣质资源为有效资源，重点突出休闲度假“活动”的特色，如狩猎、射击、对抗射击等，利用现有特色资源弥补整体资源质量的不足。

第三章     项目可行性分析与评价

一、 项目实施的必要性

1、 是推进黄陂旅游产业化、多元化发展的需要。

从黄陂旅游发展现状分析，目前主要是形成单一的休闲度假及森林景观游，吸纳人群年龄结构和消费结构也较单一。仍停留在走走、看看、吃一吃的层次，没有参与、体验的的快感，没有再次吸引人群的能力。星光湖休闲渡假苑仅有休闲度假功能，重要的和特征是狩猎与射击竞技，刺激性强，参与感盛，体验深，因此，吸纳的消费人群，消费结构也不一样；野营、野炊同样是一种特色，有不同的体验和感觉。这些娱乐项目的发展，无疑含丰富和促进黄陂旅游产业的发展。

2、 是黄陂旅游兴区的需要。

黄陂是农业大区，人口众多，经济相对比较滞后，北部地区由于地貌及资源赋有的情况分析，发展工业或集约化农业均有不可逾越的障碍，根据“黄陂十一五经济发展总体规划”及“黄陂区十一五旅游总体规划”，北部地区划为木兰生态旅游区的定位是十分科学合理和实事求是的。该项目的实施将进一步拉动黄陂经济及地方经济的发展。

3、 是投资企业不断发展的需要。

经济是多元的，作为投资商必须敏锐判断经济发展主方向，合理资金投向，获得最佳效益，同样抓住机遇和切入点也非常关键。休闲旅游业方兴未艾，发展势头强劲，适时进入不仅可实现投资多元化，抢占商机，更能壮大企业发展规模，分散投资风险。

二、 项目竞争优势

1、区位优势

木兰星光湖休闲度假苑位于黄陂星光湖东岸，距武汉中心城区仅40余公里，有岱黄路和黄孝路相连，驱车仅需40分钟可直接抵达，交通十分便利；区内交通网密集，可便达孝感及武汉周边城镇。距武汉天河国际机场约30公里。

木兰生态旅游区已成为武汉名符其实的后花园，其品牌效应日益强劲，成为武汉市郊区旅游的一大热点，区内景点众多，特色各异；星光湖休闲度假苑既可占本区旅游品牌的市场效应，又可抢后发而先至之机遇。

2、市场优势

星光湖休闲度假苑主要客源市场是武汉市，包括武汉市市民和外地来汉的旅游者（商务、会议旅游），其次是孝感、麻城、黄石等中小城市。武汉是华中地区特大城市，人口800余万，流动人口300余万，旅游消费市场潜力巨大；根据同行业研究，游客武汉黄陂居民占84%，省内（除武汉）占12%，省外占4%。随着武汉市经济的发展和人们收入的提高，生活方式武汉消费习惯的改变，武汉人对休闲、娱乐的需求与日俱增，走出家门度假、娱乐的人群会不断增长。

3、资源优势

尽管星光湖休闲度假苑从旅游资源评价的角度整体质量不高，但人们对旅游产品的需求却因人而异，因景而各具特色，只要依托主要资源合理开发与利用，因需求而定位，市场前景就会光明，资源优势就尽数发挥。

4、 企业经济与技术优势

三家联合公司经济技术力量雄厚，长期从事房地产开发和城市市政工程建设，具有准确判断市场经济活动规律，科学投资的能力，具有抗拒市场风险和对星光湖休闲度假苑深度开发和规模发展的能力，并能在武汉市投资圈形成聚集效应，同时，有强烈的投资意愿。

5、旅游产品优势

木兰星光湖休闲度假苑娱乐项目如狩猎、射击、野营、野炊等独具特色，与黄陂区内其他景区的项目形成优势互补，产品相对多样，娱乐性更高，消费层次更高。

三、 竞争劣势与不利条件

1、资源质量相对较差 除水域景观外，其他游戏景观的开发需大量投入，增加成本，延缓降低企业效益。

2、项目开发管理水平有待进一步提高 星光湖休闲度假苑是一项综合开发项目，需对项目方方面面进行论证，科学经营理念，在可研究成后，应严格项目管理，科学规划。

四、机遇与挑战

经历了一轮旅游热潮，中国旅游者感受到了大众旅游的“挤、乱、差”，旅游需求日益差异化，目的地选择日益多样化，娱乐项目日益特色化，无疑木兰星光湖休闲度假苑将是武汉市民新的最佳选择，项目发展奠定了良好的基础。这是项目顺利发展的重大机遇。

木兰星光湖休闲度假苑面临区际间竞争的挑战，项目包括了农家乐、别墅会议室与会议接待等相似项目，且是投资的主体，这些必将同区内其他先行开发和即将开发的旅游项目形成竞争，这时项目高水平管理，深度开发并形成特色是一项严重的挑战。

一、 成本估算

折旧费：可计提折旧固定资产原质3000万元

年折旧费为：137万元

预提维护费：按可计提固定生产原值０.5%计提，为13.7万元/年

电费：170万元/年

工资福利费：80万元/年

利息支出：年均摊约186万元/年

管理费及其他：按以上要求5%计提，为29.4万元，总成本：616.1万元/年

二、 利润预测

收入：项目投入经营后，平均年接待5万人次，人均消费300元，创年收入1500万元

税金：交纳营业税率为15%，交纳所得税率为32%

固定资产增值：按可计提固定资产原值5%计，150万元/年

利润总额：年利润总额240万元/年

3、财务盈利能力分析

财务内部收益率（FJRR）

经计算，税后内部收益率为14.7%

投资回收期

经计算，税后投资回期为19.5年（含建设期）

投资回收率=年平均利润总额÷项目总投资=7.2%

根据财务分析，项目建设的经济效益并不十分明显，但限于旅游产品财务分析的局限性，如品牌效应，无形资产价值高，其二，旅游项目设施增值空间很大，如果综合考虑这些因素，结合土地供给的紧张形势和国家长期发展政策，项目从投资角度而言仍然是可行的。

木兰星光湖休闲度假苑项目的实施，不仅是投资商寻求发展的需要，更是适应当地社会经济发展的需要，开发建设后将对黄陂社会、经济、环境产生有益的影响。

第一章     总论

本可行性研究报告，从项目背景、资源分析与评价项目可行性分析与评价，项目规划、安全与环境保护、投资估算及财务分析等几个方面对项目进行了深入分析，认为木兰星光湖休闲度假苑经营理念正确，投资规模恰当，市场定位准确，项目特色鲜明，从长远角度而言，项目可行，应积极进行项目的总体规划与设计。

附：图1 项目地理位置图

图2 项目平面布置图

图3 项目供排水管线图