本案例为部分、不连续展示

目　录

第一章 北京商业地产的发展时机 4

一、促进市场发展的主要因素 4

1、首都经济的持续增长 4

2、北京商业的全面发展 4

3、发展规划的出台实施 4

4、市场调控的规范加强 4

5、区域商圈的功能变化 4

6、重大事件的突发影响 5

7、宏观环境的不断优化 5

8、消费投资的逐渐理性 5

二、引起快速升温的直接原因 5

1、投资转移 5

2、需求拉动 5

3、利益驱动 6

4、运作灵活 6

第二章 北京商业地产的市场形势 6

一、整体市场 6

（一）市场概况 6

1、全国市场 6

2、北京市场 7

（二）主要情况 8

1、市场供给 8

2、市场需求 8

3、市场行情（资源来源：易铺网） 8

4、运作方式 10

5、价格分布 10

6、项目分布 10

二、区域市场 11

（一）CBD地区 11

1、供给方面 11

2、新旧主要项目 11

3、需求方面 12

4、市场形势 12

（二）中关村 13

1、中国硅谷助推投资热潮 13

2、供求关系决定市场高价 13

3、住宅底商有利可图 13

4、 中小投资者不容忽视 13

（三）亚运村 14

1、供需矛盾突出 14

2、市场持续热销 14

（四）南城地区 14

1、商业地产渐成规模 14

2、市级物流中心初步显现 15

3、三大城区广汇商机 15

第三章　北京商业地产的未来趋势 15

一、北京商业的规划发展 15

（一）北京“十五”期间商业发展规划 15

1、发展基本目标 15

2、商业发展重点 16

3、业态引进重点 16

（二）区域规划情况 16

1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 16

2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 16

3、社区商业中心。 16

4、特色商业街。 17

（三）北京商业的发展趋势 17

1、北京的流通业 17

2、北京的商业街 17

3、北京的零售业 17

二、市场存在的问题现象 18

（一）自身不足 18

1、开发资金匮乏。 18

2、复合人才稀缺。 18

3、软硬件不配套。 18

4、管理服务滞后。 18

（二）市场表现 18

1、主要问题 18

2、具体现象 19

三、市场发展的未来态势 19

（一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散 19

1、两个主要外在因素 19

2、两个主要的内在因素： 19

（二）总体趋势 20

1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。 20

2、需求方面：稳中趋旺。 20

3、区域分布：多中心化。 20

4、市场价格：先升后降 20

（三）投资重点 21

1、重点项目：政府鼓励的4大类 21

2、重点区域：三、四环周边地区 21

3、重点业态：零售物业 21

4、重点类型：临街底商 21

第四章　北京商业地产的投资探讨 21

一、商业地产的投资概述 21

（一）投资风险的规避 21

1、经营模式。 22

2、合作方式。 22

3、规划设计。 22

4、商圈需求。 22

（二）投资的基本考虑 22

1、商圈的规模 22

2、商圈的变动 22

3、主力店效应 23

4、广场和人气 23

5、品牌店效应 23

6、地理位置 23

7、商铺的通用性 23

8、周边的价格水平 23

二、商业地产的简单思考 23

思考一：商业定位 23

思考二：商业物业的管理 24

思考三：商业地产的二、三级市场 24

思考四：商业价值与业态规模 24

思考五：商业与房地产的对接 24

第一章 北京商业地产的发展时机

对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。

一、促进市场发展的主要因素

下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。

1、首都经济的持续增长

北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。

2、北京商业的全面发展

首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。

6、重大事件的突发影响

奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。

7、宏观环境的不断优化

一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨大的发展潜力，作为首都，北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。

8、消费投资的逐渐理性

以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。

二、引起快速升温的直接原因

下列原因，直接引起了北京商业地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。

1、投资转移

随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明，加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧，使商业地产渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方式。

同时，房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，商业地产（开发建设与商业经营融合而成的复合地产）是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间。

2、需求拉动

居民投资消费能力日益提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌得到极大改善；以及入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简单来说，商业地产的需求空间很大。

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